大发地产“开源节流”:拿地锐减、“地王”到了吗?

2021-11-24 21:00:45 文章来源:网络

资金不宽裕的大发地产正在“开源节流”

《中国科技投资》孙珊珊

2021年1-6月,大发地产(06111.HK)新增7宗地块,其中浙江丽水地块刷新该区域楼面价。但与去年同期相比,大发地产拿地节奏明显放缓,去年上半年新增16幅地块,时至今年下半年,大发地产拿地几乎停滞,截至11月初其并未现身土拍市场。

记者注意到,拿地减缓背后,大发地产资金链处于紧绷状态。据2020年及2021年中期报,大发地产扣除受限制现金及已质押存款后的货币资金均无法覆盖其短期负债,且公司经营活动现金流量净额处于净流出状态。

为缓解资金压力,大发地产多次出售旗下公司股权。根据企查查披露的信息,大发地产今年陆续转让四家公司股权。另从销售端来看,大发地产浙江丽水“地王”或在割肉出售。

“地王”亏本入市?

前文提及的“地王”坐落于浙江丽水和平路与怡园路交叉口西北侧。记者从公开信息获悉,该地块由大发地产旗下温州市鸿壹置业有限公司(下称“温州鸿壹”)以总价16.62亿元竞得,其楼面价高达2.1万元/平方米,刷新了丽水市最高楼面价。

企查查显示,2021年5月下旬,温州鸿壹股权发生变更,碧桂园(02007.HK)和四川新希望房地产开发有限公司入股,两家公司分别间接持有33%股权,大发地产则间接持有34%股权。

今年下半年,三家公司联合开发的碧桂园大发新希望天钻(备案名:天钻家园)已经入市,并分别于8月及9月获得预售许可证。据丽水市住房和城乡建设局官网,天钻家园包括小高层和叠加别墅等在内共有21幢楼、479套房源。

*天钻家园,截图来自于丽水市住房和城乡建设局官网

记者从天钻家园销售人员了解到,天钻家园由碧桂园销售,目前在售的小高层毛坯均价2.45万元每平,其中126-140平方米户型的装修标准为3600元每平,160-225平方米户型则是4050元每平。

叠加装修价格后,天钻家园小高层销售均价约为2.8万元/平方米。但记者发现,与前“地王”大家天阳紫金邸(备案名:紫鑫邸)相比,天钻家园小高层的售价并不高。

2020年12月,安吉众合投资管理有限公司以楼面价1.8万元/平方米竞得1宗商住地,刷新丽水市当时的最高楼面价,后被打造为紫鑫邸。据房天下数据,2021年7月,以高层为主的紫鑫邸对外销售,其毛坯备案价达2.63万元每平,加上装修价格后均价约为3万元每平。

并且,天钻家园小高层的售价还与周边二手房形成“价格倒挂”。在天钻家园附近,二手房中梁滨江首府、德信元湖一号11月挂牌均价都超过3.1万元每平。

知名地产分析师严跃在接受《中国科技投资》记者采访时指出,楼盘盈亏平衡点为地价的1.5倍,若未达到,房企盈利压力较大。天钻家园地价约为2.1万元每平,其盈亏平衡价格在3.2万元每平左右。很显然,天钻家园小高层所售均价并未超过3万元/平方米。

“单从楼板价2.1万,精装小高层售价2.8万来看,基本上没有什么利润。如果各项成本以及节点管控不强,很有可能亏本。”易居克尔瑞部门副总经理缪萌分析道。

不过,中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红指出:“(定价)合理不合理,要看精装修材料成本、人工成本和利润率。”

另需提及的是,除小高层以外,天钻家园还有毛坯交付的叠加别墅。根据丽水市住房和城乡建设局官网,天钻家园毛坯叠加别墅备案价格在3.5万元/平方米上下,少数房源备案价格超过4万元每平。

就项目整体的去化及盈亏情况,大发地产方面并没有做出详细的解释,仅表示:“丽水项目为碧桂园大发新希望·天钻,操盘方为碧桂园。据房天下研究院搜索排名显示,11月首周(11.1-11.7)莲都的热搜楼盘榜单中排名第一为碧桂园·天钻。”

拿地“急刹车”

大发地产发轫于1996年,截至目前已成立近25年。不过,在起起伏伏的房地产市场,大发地产的表现一直不温不火。

回顾往年的业绩,大发地产的合同销售额始终在百亿以下徘徊。2017年,彼时大发地产合同销售额仅41亿元左右。直到2018年,大发地产迎来高光时刻,公司合同销售额同比增加204.1%至125.24亿元,并于同年登陆香港交易所。

销售额大涨的同时,大发地产扩储的步伐也显著加快。2018年年报显示,大发地产当年新增21幅地块,总土地成本约为61亿元,相当于全年合同销售额的一半左右。2019-2020年,大发地产扩张之心不减,分别新增25幅、22幅地块。

但扩张的另一面是公司常年紧绷的资金状态。根据历年年报,2018-2020年,大发地产货币资金分别为21.6亿元、46.9亿元、72.8亿元,其中受限制现金及已质押存款分别为6.8亿元、18.8亿元、33.8亿元。如若扣除受限制现金及已质押存款,大发地产货币资金并不能覆盖当年的短期负债,这三年均存在一定的资金缺口。

并且,从现金流量表来看,2018-2020年大发地产经营活动产生的现金流量净额分别为4.29亿元、1.01亿元、-39亿元,截至2020年年末大发地产经营性现金流量金额处于净流出状态。

为缓解资金流动性压力,2020年大发地产频繁出售旗下公司股权,今年亦是如此。企查查显示,大发地产今年陆续转让了多家公司股权,包括上海瀚颜实业发展有限公司、重庆融阙置业有限公司等四家公司。

与此同时,大发地产今年还减缓了拿地节奏。2021年中期报显示,大发地产新增7宗地块,而去年同期公司获取了16幅新地块。

拿地力度降低后,大发地产的资金状况有了一定的改善。iFinD金融数据端显示,2021年上半年大发地产经营性现金流净额为-7.54亿元,相较于去年同期增加80.4%。不过,大发地产扣除受限制现金及已质押存款后的货币资金依旧无法覆盖其短期负债,今年上半年尚存约7亿元的资金缺口。

记者注意到,今年下半年,大发地产拿地几乎停滞。自今年下半年以来截至11月初,大发地产并未现身土拍市场。另据中国指数院统计的数据,大发地产今年上半年拿地金额共计70亿元,而今年前10个月该值未曾变动。

值得一提的是,虽然大发地产今年放慢了拿地速度,但公司借新还旧的动作并未停息。

据记者不完全梳理,截至11月上旬,大发地产今年已接连发行三笔优先票据,共计3.8亿美元。在票据发行理由一栏,大发地产均提到,拟将票据发行所得款项金额用于若干现有债务的再融资,也就是借新还旧。

从发行成本来看,大发地产美元债票面利率不降反增,公司今年10月29日发行的一笔美元债票面利率高达13.5%,高出同年6月发行的3.55个百分点。

来源:中国科技投资财经号

房地产市场过冬趋势,已经“肉眼可见”!

文 | 薛宇飞 实习生黄官才华

编辑 | 林琬斯

审校 | 罗琨

15日,国家统计局发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。相比于9月份,10月新房销售价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个,二手房价格环比下跌的有64个。从统计局当日公布的另一组数据看,10月份全国商品房销售面积约为1.27亿平方米,是近6年来销售面积最低的“银十”,只高于2015年10月。

业内分析,当前价格的下跌是成交量下行的结果。二季度以来,二手房成交量保持下降,新房、土地市场相继降温,造成10月份交易量进一步下滑。继一季度市场过热、重点城市房价上涨较多后,现在价格的回调是对前期过热的自然消化。

新房价格出现普跌 三亚逆势上涨

10月份,70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3%,同比上涨2.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬解读称:“9月份新房价格环比涨幅首次下跌,10月的跌幅则进一步扩大。可以认为,当前房地产市场开始‘入冬’,市场矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。”

从数量上,也能看出市场转冷的迹象。10月,70城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个,较9月新增16个。严跃进认为,这说明市场在库存和资金的双重挤压下,各大城市的降价促销动作增加。

不过,贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬分析,下跌城市中约80%的城市跌幅未超过0.5%,跌幅较小,房价仍然保持总体平稳。

在新房价格逆势上涨的13城中,三亚以0.8%的环比涨幅领跑其他城市,位居70城第一位。海南省会城市海口的新房价格涨幅持平。对于三亚的价格上涨,严跃进分析,整体看,三亚过去几年的供应是不足的,所以即便是全域限购,潜在的购房者在符合限购条件后,还是会买房。

分城市类别看,10月份,一线城市新房价格涨幅环比持平,二线、三线城市新房价格分别环比下跌0.2%、0.3%,降幅均有扩大。对此,严跃进表示,除了一线城市外,二线、三线城市均出现下跌,这说明后续需要防范这类城市出现新的风险,包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。

二手房市下行更甚 一线城市齐跌

10月,70城二手住宅销售价格指数环比下跌0.3%,同比上涨2.0%。其中,北、上、广、深集体下滑,环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降价的城市范围亦在扩大,10月份达到了64个城市。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,二手房价格整体跌幅明显,主要是两方面原因:一是15个城市祭出二手房参考价,指导贷款发放,导致杠杆紧缩;二是银行信贷对二手房收缩更加明显,甚至停贷。因此,即便是一线城市,其二手房价格也难以避免出现下跌态势。

58安居客房产研究院分院院长张波也也认为,二手房参考价和房贷严控,是影响当前二手房市场的重要因素。

70个城市中,只有4个城市的二手房价格出现环比上涨,分别是赣州(0.5%)、三亚(0.4%)、海口(0.3%)、大连(0.1%),三亚、海口再度领涨。分析称,在新房供不应求的情况下,市场热度传导至了三亚、海口二手房市场。

信贷政策正转变 下行局面有望筑底?

许小乐分析,房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。需求端,下半年以来居民按揭贷款的额度收缩,需求减弱。供给端,房企在较大的经营压力下,加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强,降价行为增多。

张波也分析,进入第四季度,房企加快现金回流的诉求不断增强,虽然整体融资出现有一定向好的迹象,但并不会改变行业的融资难问题。这一原因,推动房企通过降价来拉动销量,导致部分城市房价出现持续下行。

对于后市,张波称,为保障房地产信贷平稳有序投放,不少城市在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度,房地产金融侧已现微调。预计今年最后两个月,各地市场的变化力度也将保持差异化,预计市场成交量快速下滑的城市,房贷政策调整的节奏会进一步加快,包括个人和房企两个层面,尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。

许小乐预测,市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。10月以来,金融信贷政策正在转变,房地产市场的合理资金需求正得到满足。预计到2022年,房贷供需关系将回归正常,有利于合理住房消费得到正常满足。

但李宇嘉则表示,适度纠偏的信贷环境,并不会对当前继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下,未来需求复苏态势不能太乐观,房价仍会惯性下跌。

你家房价跌了吗?

来源:中国新闻网

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